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    2022年的金融政策,會讓地產圈"破局"嗎?

    admin 發布:2022-05-21 10


    最近一直在聊上海的樓市,讀者朋友們有些不滿意了。

    很多人私信我想聽聽關于明年金融政策的走向。

    畢竟房地產短期看金融。

    現在大家的認知都太高了,不想聽虛的,想一針見血。

    幸好我是個混了金融圈十幾年的老司機。

    2022金融政策大預測。

    你們要的,都在這篇文章里了。

    1

    在對2022年金融政策預測之前,我想先說說對樓市的預測。

    畢竟我們是一個專業的房產公眾號。

    我覺得2022年上海,乃至全國的主要的城市會有一波行情。

    而這一波行情是建立在金融政策的松動之上。

    所以寬松會是今年金融政策的主基調。

    不是我的嗅覺靈敏,而是確實一大波金融利好已經在路上了。

    比如上個月我已經精準的預測了1年期LPR的小幅下調,可能很快5年期的利率也會下調。

    接著可能就是降準。

    為什么?

    其實去年的中央經濟工作會議說的已經很清楚了。

    今年經濟發展會面臨“需求收縮、共計沖擊、預期轉弱”三重壓力。

    但是今年我們依然要“穩字當頭,穩中求進”,所以我們需要實施更加積極的財政政策和適度靈活的貨幣政策。

    是不是有點暈了?專業術語太多了,把你們整的都不會了。

    那我說個微觀市場的例子,還是說回你們最熟悉的房地產。

    很多人分析房地產都沒有摸到本質,其實房地產市場應該是房產+地產兩個市場的組合。

    就像玄冥二老一樣,相互配合,猥瑣發育。

    你們看以前的調控為什么效果有限,因為所謂的限購、限貸、限售都只是對房產市場的單項物理攻擊,根本沒有掐住他們的命門。

    結果去年,直接通過房地產“三道紅線”+銀行“兩道紅線”+嚴控地方政府隱性債務。

    這相當于從金融端祭出了一個張無忌啊。

    一個九陽神功直接把房產、地產兩兄弟直接干趴下了。

    不過說真的,這次用力有點太猛了,直接干進ICU了。

    這種金融端的調控效果非常明顯,直接把房地產上漲的預期打掉了,市場也就穩定了。

    但是弊端也非常明顯,就是會造成房地產市場的硬著陸。

    最初的表現是一些激進的地產商相繼出現危機,漸漸的會波整個行業。

    然后就是地產相關的上下游行業爆發風險。

    嚴重的后果就是房地產價值縮水,老百姓最大的資產遭受損失,銀行抵押物價值下跌產生信用風險。

    一個單項行業的經濟問題,可能會惡化成普遍的社會問題。

    所以今年的金融調控會有所放松,特別是地產領域,我想這會是個比較確定的方向。

    2

    預測難的并不在于方向,而是在于具體路徑的演變。

    當然這也是最體現預測者水平的地方。

    我相信老鐵們也看過很多關于2022年房地產金融政策的分析文章,但是大多應該都是說完我上面的觀點就戛然而止了。

    但是既然要寫今年的大預測,我還是想多輸出一些干貨,不賣關子了,直接給結論:

    我覺得今年房地產金融政策會放松“兩道紅線”,但是會繼續扎緊“三道紅線”!

    雖然這兩個政策名稱相似,執行的時間也差不多,也都是針對房地產的金融政策。

    但是本質上卻完全不一樣。

    其實仔細剖析一下你就能明白我的底層邏輯了。

    房地產“三道紅線”是什么?

    它其實是一個篩子,大浪淘沙,就是要設置一些門檻,把穩健、聽話、實力強的開發商留下來。

    而銀行業的“兩道紅線”是什么?

    它其實更像是一張網,管你是蝦兵蟹將,總之都打成反派,一鍋端了。

    如果一味的扎緊“兩道紅線”,那后果必然是泥沙俱下,大家一起死,這很顯然是跟中央提出的“穩字當頭”的要求是不相符的。

    所以去年四季度的時候,很多地區的金融機構被告知要滿足房企合理的開發貸款需求,對于已經簽訂合同的業務要遵循商業原則,按約定進行放款。

    也是在同一時期,各銀行的住房按揭貸款的審批和放款效率也明顯提速,快的地區,兩個星期就能完成全部流程。

    當然這樣的政策放松并不是要給樓市松綁,只是把開發商們應得那一塊還給他們。

    已經拿的地正常開發,已經建好的樓盤正常賣。

    拿到錢,歸還貸款,如果剩下還有錢再去開發新的項目,僅此而已。

    如果你想繼續完高杠桿,就會有“三道紅線”等著你,最后只能萬劫不復。

    當然最近也有很多聲音說,房地產并購貸款不再納入“三道紅線”了,是不是政策要全面放開了?

    我覺得不太會,其實這個消息從去年四季度就開始傳了,但是一直沒有落地。

    我覺得可能是監管層在斟酌實施細則,應該是只有那些有實力的央企和國企才能享受到最后的政策紅利。

    這一次,中央勢必要好好篩選一下市場中的房地產商,資源向頭部企業集中是必然的趨勢,而那些中小房企終歸將成為滾滾長河中的一顆沙粒。

    3

    講到這里,大家的思路是不是越來越清晰了?

    地產金融端放松的政策明確了,未來會從什么方面放松也明確了。

    那我想提一個燒腦的問題。

    為什么這次只是調減了1年期LPR的價格,大家期待的關于地產的5年期價格并沒有調減?

    因為地產的本質是金融,而金融的本質并不是地產!

    靠!什么意思,你是不是又要開始裝X了!

    各位看官不要急,聽我慢慢道來!

    我想問,如果這次要是直接開大,完全放開地產的金融端調控的后果是什么?

    那就是房價、地價短時間內又會暴漲,人們對房地產的信仰會進一步加深。

    實體經濟的利潤會被房地產再次擠壓,大家會因為避險情緒的上升繼續搶房子。

    房價和地價因為需求的上升會再次瘋狂。

    如此循環往復。

    不要覺得不可思議,這是目前除了中國以外世界主流國家正在經歷的事。

    這也是我們過去十幾年最熟悉的劇本。

    這樣的后果是通貨膨脹的壓力會短時間內急劇上升,加上經濟的下行壓力,直接進入經濟的滯漲期。

    所以接下來的政策究竟怎么擺布,非??简灩芾韺拥闹腔?。

    我覺得這一次管理層拿捏的非常到位!

    我說幾個具體的路徑,你們就能感受到其中的精彩之處。

    回到之前的問題為什么這次調減的是1年期LPR的價格。

    明顯是為了給小微企業,給實體經濟輸血。

    這樣做的好處是從供給端可以增加商品和服務的供給,在需求端,提高開工率,降低失業率,增加工人工資,提振消費需求。

    為什么一定能提振消費需求?

    因為房地產被死死的壓著呢,小企業主有了錢,你不敢買房子,股票恐怕也不敢玩的太大,只能繼續投入到再生產環節。

    老百姓有了錢,同樣的邏輯,不敢亂買房子了,國外又沒法消費,于是購買力被牢牢的鎖在國內。

    通過金融端的精準滴灌,把需求端和供給端的活力都帶動起來,這樣經濟就會逐漸形成一種正循環。

    還沒有結束。

    你們看最近國家在大力發展一些新行業,比如新能源、半導體、高端裝備制造、新醫藥等等。

    我以新能源汽車為例,大家最近可能都發現了,路上跑的國產新能源車越來越多。

    大力發展這個行業不僅僅是為了實現碳排放達標,構建新能源體系,還在于他對上下游產業的帶動。

    組裝一輛車需要幾十個甚至上百個細分行業,這種帶動效應就非常明顯了。

    你們看現在大力扶植的這種行業都是這樣的特點,因為,從長遠來看,地產作為支柱行業的作用將逐漸弱化,而在新舊動能的轉換中勢必需要培養更多具有帶動作用的行業。

    4

    所以在2022年你會看到更多有活力的新經濟、新產業爆發。

    而那些靠不斷輸血,杠桿撐大規模的行業和企業將會逐漸被取代。

    當然,過程是痛苦的。

    所以很多人很難理解,為什么要革新,原來的狀態不是挺好的嗎,非要忍受變革的陣痛嗎?

    答案是肯定的,就算這樣的痛在短期內會讓很多人不舒服。

    我來說個微觀的例子。

    在某個城鎮,有個制造業國企,有10萬號員工。

    企業不行了,要倒閉破產,但是當地政府不敢讓他倒。

    因為倒了,10萬員工連同家屬差不多20到30萬人。

    把這些人一下子推向社會就是巨大的社會問題。

    怎么辦,只能不斷的給他們輸血,讓他們變成僵尸企業。

    但是這錢,所有金融機構可不是白給的。

    企業不行了,政府你得還,但是政府也沒有余糧,因為沒有新的產業,沒有稅收,沒有就業。

    那只能賣地,最后地價、房價上漲,當地的老百姓一起買單。

    這是我在金融業工作時碰到的真實案例的縮影。

    現在有多少這樣的僵尸企業,沒有人統計過,這些企業裹挾了政府,像社會吸血,只能通過放水來救活,但是有沒有實質性的產出,就會導致滯漲,這就是整個社會陷入中等收入陷阱的根本原因。

    所以騰籠換鳥,鳳凰涅槃是必然的的趨勢。

    新經濟的崛起,必然是以舊經濟的淘汰為代價的。

    哪些是舊經濟,哪些行業讓整個社會內卷,通過設置高門檻獲取壟斷利益必然首當其沖,立刻斬于馬下。

    比如去年轟然倒下的教培行業,如果每個打工人下班以后還要繼續卷自己,卷孩子,未來整個社會還會有消費和生孩子的動力嗎?

    再比如互聯網大廠被重錘,通過高技術手段獲取了巨大的壟斷利益,讓員工996甚至007,資本方賺得盆滿缽滿。

    苦口婆心說了這么多,就是想表達。

    在這樣一個百年未有之大變局的時代,不確定性才是未來很長一段時間最確定的主題。

    那些妄圖通過老方法,老觀念去左右自己對未來經濟發展的判斷可能行不通了。

    所以,2022年在金融寬松政策的刺激下,你以為會是個投資的大年,但只要你炒炒股,買買房,大概率會虧得爹媽都不認識了。

    但是在2022年如果你選擇以守為攻,直接躺平,你會發現自己將會錯過很多機會,讓你悔恨終身!

    2022年的金融政策,會讓地產圈"破局"嗎?

    那樂觀也不是,悲觀也不是,究竟該怎么辦?

    您接著往下看!

    5

    能堅持看到這里的老鐵,才真的是明白人!

    這是最好的時代,也是最壞的時代,因為這個時代充滿了危險與機遇!

    不賣關子,作為地產老中醫,我建議記住“望、聞、問、切”四招!

    1、望——把握時機

    2022年買房的時機很重要,要抓住窗口期,窗口期的信號來自于金融政策的寬松,比如利率的下調,首付的變化,甚至是放款周期的縮短,窗口期一過,市場可能也要大變!

    2、聞——多聽建議

    大家要珍惜自己手中的子彈,包括首付和購房資格,不要在不合適的時機提前下手,所以要去市場看看,多聽聽我們的建議,不見兔子不撒鷹,一定要等最適合自己的房源再下手!

    3、問——哪里有新產業

    在城市和區域的選擇上要三思,比如以前大家覺得互聯網大廠旁邊,高收入的碼農多,未來房價就一定大漲,未來一定要多打聽有新經濟的區域,跟著新產業走。比如新能源,芯片,半導體,高端醫藥等等。

    4、切——切莫激進

    很多朋友問我,買哪里才能兩年翻倍,五年賺翻。我明確的告訴你,不可能,未來房子的居住屬性會回歸本源,被大多數人接受,宜居的房子,未來妥妥的能跑贏通脹,擺平自己的心態最重要。

    如果讓我給2022年的樓市和金融政策定個調,我覺得是:在混沌中尋找光明!

    愿我的文章能成為這混沌世界中的一盞小燈!

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